8 Duurzaam business model

Woonforte werkt volgens de uitgangspunten van een duurzaam bedrijfsmodel. Daarmee borgen we dat we ook op de langere termijn voldoende financiële armslag hebben om de continuïteit van de sociale volkshuisvesting in Alphen aan den Rijn te waarborgen. Deze uitgangspunten zijn toegepast in de Kaderbrief en de begroting en worden periodiek getoetst. De essentie van dit model is dat het kasstroomgenererende vermogen van de vastgoedportefeuille op langere termijn op een minimaal niveau blijft. Het duurzaam bedrijfsmodel heeft een rechtstreekse relatie met het financieel beleid. Ook zijn de belangrijkste uitgangspunten gedeeld met de autoriteit woningcorporaties (AW).

Maatschappelijk offer
Woningcorporaties voeren het beheer over het maatschappelijk gebonden vermogen dat ligt opgesloten in hun vastgoedportefeuille. De omvang van het beheerd maatschappelijk vermogen komt tot uitdrukking in de marktwaarde van het bezit. 

De marktwaarde in verhuurde staat van het bezit van Woonforte bedraagt ultimo 2022 € 1.939 miljoen. Vanwege maatschappelijke doelstellingen realiseren woningcorporaties een lager rendement dan vastgoedbeleggers. Op basis van het huidige beleid zal Woonforte € 1.016 miljoen realiseren. Dit noemen we de beleidswaarde. 

Het verschil van € 922 miljoen is de in geld uitgedrukte maatschappelijk toegevoegde waarde die Woonforte realiseert bij het behalen van haar doelstellingen. De maatschappelijk toegevoegde waarde is te onderscheiden naar vier belangrijke maatschappelijke effecten: beschikbaarheid, betaalbaarheid, kwaliteit (onderhoud) en beheerkosten. Deze beleidswaarde wordt door de Autoriteit woningcorporaties (Aw) en het WSW met ingang van 2019 gebruikt als onderdeel van het beoordelingskader voor toezicht en voor de borging.

De marktwaarde en de beleidswaarde worden bepaald op basis van de uitgangspunten zoals opgenomen in het Handboek Marktwaardering.

De ontwikkeling van de marktwaarde laat in 2022 een wisselend beeld zien. Het begin van het jaar werd gekenmerkt door een gespannen woningmarkt met een grote vraag en stijgende verkoopprijzen. Gedurende het jaar was er een kentering zichtbaar door de toegenomen onzekerheid, hoge inflatie en stijgende rente. Hierdoor begon in het tweede deel van 2022 het beeld om te slaan met een (beginnende) daling van verkoopprijzen, wat ook een weerslag heeft op de marktwaarde van Woonforte.

De totale marktwaarde in verhuurde staat van de woningportefeuille is met € 53,5 miljoen gedaald tot een waarde van € 1.939 miljoen (-2,69%). Deels is dit toe te schrijven aan een tijdelijke afname van het aantal woningen in 2022 door meer sloop en verkoop ten opzichte van nieuwbouw. Zonder dit effect is de autonome daling van de waarde € 35 miljoen (-1,8%). Deze negatieve waardeontwikkeling is het gevolg van de gestegen disconteringsvoet, een verslechterde ontwikkeling van de leegwaarde en de gestegen overdrachtsbelasting. De daling van de marktwaarde werd deels gecompenseerd door de afschaffing van de verhuurderheffing wat een positief effect op de marktwaarde heeft. 

De beleidswaarde wordt in vier stappen afgeleid van de marktwaarde door de uitgangspunten in de markt op deze vier gebieden te vervangen door het eigen beleid van de corporatie. Alle overige uitgangspunten zijn nog gelijk aan zoals gehanteerd in de marktwaarde. De gestegen beleidswaarde in 2022, ondanks de gedaalde marktwaarde, is te verklaren door de afschaffing van de verhuurderheffing. Dit heeft in de berekening van de beleidswaarde een groter effect dan in de marktwaarde. Verder speelt de gestegen overdrachtsbelasting geen rol in de beleidswaarde, waar dit in de marktwaarde wel een negatieve impact heeft. De beleidswaarde is in 2022 gestegen met 3,1% naar € 1.016 miljoen (2021: € 985 miljoen). 

Het verschil tussen de beleidswaarde en de marktwaarde in verhuurde staat van het bezit is de maatschappelijk toegevoegde waarde. Deze bedraagt in 2022 € 922 miljoen (2021: 1.007). Dit verschil is in 2022 iets kleiner geworden. Dit wordt vooral veroorzaakt door de afschaffing van de verhuurderheffing, waardoor op dit onderdeel er geen verschil meer is met de marktwaarde. Door het sociale huurbeleid van Woonforte blijft betaalbaarheid, met een afslag (toegevoegde waarde) van 637 mln., het grootste verschil met de waarde in de commerciële sector. Op gebied van kwaliteit (onderhoud) is het verschil verder gestegen tot 459 mln. door de gestegen onderhoudskosten. Woonforte heeft hogere onderhoudskosten omdat wij ons vastgoed ook met een hoger minimaal kwaliteitsniveau exploiteren ten opzichte van een commerciële belegger.

Met name deze twee elementen verklaren het grote verschil tussen de marktwaarde en de beleidswaarde.

Woningcorporaties worden door verschillende instanties beoordeeld om te bewaken dat zij volkshuisvestelijk en financieel verantwoord te werk gaan. Deze instanties zijn: 

Autoriteit woningcorporaties (Aw)/ILT

De Autoriteit woningcorporaties (Aw) beoordeelt individuele woningcorporaties integraal op hun financiën, de rechtmatigheid, good governance, de integriteit en hun manier van omgaan met de staatssteun- en passendheidsnorm. De Aw beoordeelt ook of het maatschappelijk gebonden vermogen voldoende wordt beschermd.

• In november oordeelde de Aw over de rechtmatigheid in het verslagjaar 2021. Dit oordeel wordt sinds 1 januari 2019 gegeven op basis van het gezamenlijk beoordelingskader Aw-WSW. De Aw oordeelde dat Woonforte voldoet aan de criteria voor rechtmatigheid op het gebied van passend toewijzen, de huursombenadering, de overcompensatie van staatssteun voor niet-DAEB-activiteiten, de Wet Normering Topinkomens, het aflossingsschema voor interne (start)leningen, de toetsing verlicht regime, en de naleving van specifieke wettelijke bepalingen. Woonforte voldoet daarmee aan de criteria om in aanmerking te komen voor staatssteun.
• De Aw oordeelde positief over Woonforte op basis van het jaarverslag 2021, de dPi 2021, de dVi 2021, en is ook positief over de meerjarenbegroting 2023 en verder.
• De Aw oordeelde in februari 2023 in de Toezichtbrief 2023 dat er voor Woonforte geen aanleiding is voor nader onderzoek. De risico-inschatting is laag op alle onderdelen van het beoordelingskader. Dit betekent dat interventies niet nodig zijn, net zomin als (aanvullende) toezichtafspraken.
• Op 9 februari 2023 heeft de Autoriteit woningcorporaties (Aw) een governance-inspectie uitgevoerd bij Woonforte. Dit om te toetsen of wij voldoen aan de criteria voor good governance. Tijdens de inspectie is gesproken met de manager vastgoed, de controller en de bestuurssecretaris.
• De RvC van Woonforte is volgens de Aw ‘deskundig op de verschillende vakgebieden’; de Raad ‘beschikt over de voor de functies benodigde competenties.’ Ook de werkzaamheden van de controller worden positief gewaardeerd. Volgens de Aw wordt er binnen Woonforte voldoende aandacht besteed aan het onderwerp integriteit.  
• De Aw concludeert dat de governance binnen Woonforte voldoet aan de criteria voor good governance en de risico’s hierin voldoende worden beheerst. De inspectie gaf geen aanleiding tot interventies of toezichtafspraken.
• De Aw heeft het beeld dat Woonforte zich, binnen de financiële mogelijkheden, maximaal inzet op de volkshuisvestelijke opgave.

WSW: Woonforte is borgbaar
Het Waarborgfonds Sociale Woningbouw (WSW) draagt als ‘hoeder van de borg’ bij aan optimale financiering van de volkshuisvesting door objectief risicomanagement. Het WSW stelt vast of een woningcorporatie kredietwaardig is, of financiering mogelijk is, en of de corporatie borgbaar is.

• Het WSW gaf Woonforte over het jaar 2022 een positieve beoordeling. Woonforte is financieel gezond en voldoet aan de financiële kaders en ratio’s.
• Woonforte verkreeg voor de jaren 2022-2024 het gevraagde borgingsplafond. Voor het jaar 2024 heeft het WSW een correctie opgenomen in het borgingsplafond van Woonforte omdat WSW (generiek) nog geen aanvullende borgingsruimte geeft voor dat jaar.

Oordeel onafhankelijke accountant: Woonforte is financieel gezond 

• De onafhankelijke accountant van Woonforte, BDO, benoemd door de Raad van Commissarissen, controleerde de jaarrekening 2021 en beoordeelde of wij ons werk hebben uitgevoerd in het belang van de volkshuisvesting. De accountant gaf een positief oordeel. Kort samengevat komt het hierop neer: Woonforte heeft een goedkeurende controleverklaring ontvangen bij de jaarrekening 2021. De jaarverslaggeving van Woonforte (bestuursverslag, jaarrekening en overige gegevens) voldoen aan de daaraan te stellen eisen. Alle bevindingen voortvloeiend uit de accountantscontrole van de jaarrekening 2021 zijn afdoende opgevolgd.
  
• Woonforte heeft onzekerheden in de beleidswaarde toereikend toegelicht.
• Woonforte heeft een gezonde financiële positie en voldoet zowel voor de DAEB- als de niet-DAEB-tak aan de (voorlopige) normen van de toezichthouder. De continuïteit van de stichting is gewaarborgd.
• In november gaf BDO in de managementletter 2022 (onder meer) aan dat de interne organisatie en administratieve processen, welke relevant zijn in het kader van de jaarrekeningcontrole, voldoen aan de daaraan te stellen eisen en overall van goed niveau zijn. Ten aanzien van de interne beheersing zijn géén significante tekortkomingen geconstateerd. Wel zag BDO dat er ruimte is voor verdere aanscherping van de interne beheersing. Het is van belang dat de haalbaarheid van plannen en afspraken uit de nationale prestatieafspraken wordt doorgerekend. Woonforte is hier al mee aan de slag gegaan. Het integrale risicomanagement kent een toereikende mate van volwassenheid. Er is tevens voldoende aandacht voor omgevingsontwikkelingen (stijgende rente, bouwkosten etc.) in de risicorapportages. Het Three Lines Model, wordt bij Woonforte toegepast. Er is voldoende aandacht voor soft controls.

Convenant Horizontaal Toezicht
Eind 2020 is er na 15 jaar een einde gekomen aan het oude Horizontaal Toezicht (HT) en heeft de Belastingdienst het nieuwe Doorontwikkelde Horizontaal Toezicht (DHT) gepubliceerd. Dit nieuwe DHT is voor minder belastingplichtigen toegankelijk, omdat de criteria voor deelname zijn verhoogd. Daarnaast worden er aan de belastingplichtige verregaande verplichtingen opgelegd om voor DHT in aanmerking te (blijven) komen. Het bestaande convenant eindigt op 31 december 2022. 

Woonforte kiest om te stoppen met HT en de huidige werkwijze op informele basis te continueren met de belastingdienst.   

In de Aedes Benchmark worden de belangrijkste prestaties en kosten van corporaties onderling vergelijkbaar gemaakt. De resultaten hiervan maakt Aedes zichtbaar op brancheniveau en per individuele corporatie. Corporaties worden onderling vergeleken op vijf zogenoemde prestatievelden: Huurdersoordeel, Bedrijfslasten, Duurzaamheid, Onderhoud & verbetering en Beschikbaarheid & betaalbaarheid. Ten slotte kijkt Aedes ook naar Nieuwbouw.

• Woonforte heeft in 2022 verder gewerkt aan verbetering van het informatiemanagement en de datakwaliteit. In samenwerking met andere woningcorporaties hebben we verdere voorbereidingen getroffen voor de migratie van ons softwarepakket Tobias AX naar Tobias 365. De eerste stappen zijn in 2022 gezet. De feitelijke implementatie vindt plaats in 2023 met een verwachte opleverdatum begin oktober.
  
• Vooruitlopend en als randvoorwaarde voor de implementatie van Tobias 365 heeft Woonforte aanpassingen (Sharepoint) doorgevoerd in het IT-landschap.  

Kwaliteit en auditing
Woonforte werkt voortdurend aan verbetering van de kwaliteit. We meten continu of onze werkprocessen goed verlopen. Mede naar aanleiding van de in 2021 doorgevoerde organisatieontwikkeling bleek het noodzakelijk verschillende processen tegen het licht te houden en (eventueel gewijzigd) in procedures vast te leggen. Denk hierbij bijvoorbeeld aan het verhuurmutatieproces, of aan de procedures rond nieuwbouw. In 2021 is gestart met het grondig tegen het licht te houden, adequaat te beschrijven en opnieuw vastleggen van negen processen. In 2022 is het project actualiseren processen verder uitgevoerd. De initiële negen processen zijn uiteindelijk 14 processen geworden. Eind 2022 zijn er 8 processen klaar voor vaststelling door de bestuurder. Dit betreffen o.a. de processen “Uitvoeren jaarlijkse huurverhoging” en “Aanbesteden Vastgoed”. De overige 6 processen waaronder “Verwerken verkoop verhuureenheden”, “Verwerken verhuurmutatie” en “Realiseren Nieuwbouw” zijn nagenoeg gereed. In 2022 is ook fase 2 en 3 vastgesteld die na afronden van fase 1 worden opgepakt.

In de organisatie houdt een controller (0,89 fte) zich bezig met de naleving op het gebied van wet -en regelgeving; hij beoordeelt ook of er verantwoord beleid gevoerd wordt (governance) en control. De control-functie is ingevuld volgens de richtlijnen van de Woningwet 2015: onafhankelijk in een afzonderlijke organisatorische eenheid, rechtstreeks functionerend onder de directeur-bestuurder. Met een, indien noodzakelijk, directe verbinding met de voorzitter van de auditcommissie.

In het verslagjaar zijn op basis van het interne controleplan interne controles uitgevoerd. De bevindingen van deze controles zijn besproken met de betreffende manager en indien nodig met de directeur-bestuurder. In het kader van control heeft de controller de begroting, de managementrapportages en de jaarrekening beoordeeld. De controller is aanwezig bij bespreking van de rapportages met het MT. Ook bij de bespreking van de jaarrekening in de Raad van Commissarissen is de controller aanwezig, samen met de externe accountant. De controller voert audits uit op de naleving van de vastgestelde bedrijfsprocessen. In het verslagjaar zijn op 10 processen audits uitgevoerd.

Jaarresultaat
Het jaarresultaat over 2022 is € 27 miljoen negatief. Het jaarresultaat komt hiermee € 64,2 miljoen lager uit dan begroot. Met als belangrijkste verschillen:

Niet-gerealiseerde waardeveranderingen vastgoedportefeuille € 71,7 miljoen lager dan begroot.
Ten opzichte van verslagjaar 2021 is de totale marktwaarde 2,69% gedaald. Deels is dit toe te schrijven aan nieuwbouw, sloop en verkochte woningen in 2021. Per saldo was er hierdoor in 2022 een afname van het aantal verhuureenheden. De autonome daling van de marktwaarde in het bestaande bezit was in 2022 1,77%. Dit is zichtbaar gemaakt in onderstaande verlooptabel van de marktwaarde van 2021 naar 2022.

Bij Woonforte wordt heel kort op de bal gezeten waar het gaat om kasstromen. Desondanks wijken de uitkomsten flink af van de begroting. Deze afwijkingen zijn voor een groot deel niet of moeilijk beïnvloedbaar. De operationele kasstromen zijn hoger dan begroot en de (des)investeringskasstromen zijn aanmerkelijk lager dan begroot.

De belangrijkste oorzaken van deze afwijkingen zijn:

• Servicekosten te hoog begroot.
  
• Lagere verhuurderheffing door lager tarief en vermindering door definitieve aanslagen van subsidies.
• Meer overloop planmatig onderhoud van 2022 naar 2023
• Meer vennootschapsbelasting betaald
• De overloop van verschillende nieuwbouwprojecten en onderhouds- en renovatieprojecten van het ene naar het volgende jaar, zoals Noorderlicht, Ampère, Barones, Noorderbrinck en Hellenbroeckstraat
• Vanwege overliquiditeit is een lening boetevrij vervroegd afgelost.

Daardoor is de financieringsbehoefte 2022 lager uitgekomen dan begroot.

De marktwaarde in verhuurde staat van de vastgoedportefeuille ontwikkelt zich negatief. Dit is het gevolg van de gestegen disconteringsvoet, een verslechterde ontwikkeling van de leegwaarde en de gestegen overdrachtsbelasting. Of deze waardeontwikkeling negatief zal blijven, is op dit moment niet te zeggen. 

Woonforte heeft als permanente ambitie om de efficiency van de organisatie te verbeteren. Dat gaat ten eerste om de beheersing c.q. verlaging van de bedrijfslasten. Daarbij gebruikt Woonforte de Aedes Benchmark. Woonforte stelt zich hierbij ten doel meerjarig boven het sectorgemiddelde te presteren. Dat wil Woonforte bereiken en continueren door verlaging van de bedrijfslasten waar mogelijk. Maar ook door de noodzakelijke groei van de portefeuille niet gepaard te laten gaan met een evenredige groei van de formatie en/of de bedrijfslasten.
Efficiency gaat niet alleen over de Aedes-benchmark of de bedrijfslasten. De kosten die voor of door de organisatie worden gemaakt, moeten ook worden gerelateerd aan prestaties. Klanttevredenheid (ook in de Aedes Benchmark) is daarbij wel een maat, maar niet de enige. Uiteindelijk is het een kosten/baten-analyse. Woonforte vindt het van belang de efficiency van de organisatie ook te beoordelen aan de hand van aspecten als omzet, productie en rendement.

In onderstaande tabel zijn de belangrijkste financiële kerncijfers over 2022 en voor de komende jaren opgenomen. De cijfers over 2023 en verder zijn overgenomen uit de begroting 2023. Wel zijn de marktwaarden en beleidswaarden van 2023 en van latere jaren - en mede daarop gebaseerde kengetallen -  berekend op andere grondslagen dan de jaarrekening 2022.