Jaarrekening 2022

DAEB-vastgoed in exploitatie en niet-DAEB-vastgoed in exploitatie (Ref 6.1.1 en ref 6.1.2)

Het vastgoed in exploitatie wordt op objectniveau geclassificeerd naar DAEB en niet-DAEB.

Classificatie

DAEB-vastgoed in exploitatie omvat woningen in exploitatie met een huurprijs onder de huurtoeslaggrens op het moment van afsluiten van de huurovereenkomst, het maatschappelijk vastgoed en het overige sociale vastgoed. Niet-DAEB-vastgoed in exploitatie omvat woningen en overige objecten in exploitatie die niet voldoen aan het criterium van DAEB-vastgoed.

Waarderingsgrondslag

Vastgoed in exploitatie wordt op grond van artikel 35 lid 2 van de Woningwet gewaardeerd tegen de marktwaarde in verhuurde staat. De waardering tegen marktwaarde in verhuurde staat vindt plaats overeenkomstig de methodiek die is opgenomen in bijlage 2 bij artikel 14 van de Regeling toegelaten instellingen volkshuisvesting 2015 (Handboek modelmatig waarderen marktwaarde 2022). Woonforte past voor het volledige bezit de full-versie van het Handboek modelmatig waarderen marktwaarde toe.

Complexindeling

Overeenkomstig het Handboek modelmatig waarderen marktwaarde vindt waardering op waarderingscomplexniveau plaats. Elk waarderingscomplex bestaat uit vergelijkbare verhuureenheden voor wat betreft type eenheid, bouwjaar en locatie. Daarnaast is het gehele waarderingscomplex als eenheid aan een derde partij te verkopen. Alle verhuureenheden van Woonforte maken deel uit van een waarderingscomplex of vormen een afzonderlijk waarderingscomplex.

Waarderingsmethode

De marktwaarde in verhuurde staat van het vastgoed in exploitatie is gebaseerd op een modelmatige, op kasstromen gebaseerde methodiek. De basiskenmerken van de methodiek zijn als volgt:

• aannames aangaande de geprognosticeerde kasstromen zijn gebaseerd op de contractuele verplichtingen van de toegelaten instelling die rusten op het vastgoed;
• overige (na de contractperiode in acht te nemen) aannames en uitgangspunten zijn gebaseerd op gegevens van de markt waarop de toegelaten instelling actief is;
• feiten en omstandigheden die kunnen worden gekwalificeerd als verplichtingen die niet specifiek aan het vastgoed zijn toe te rekenen (zoals afgesloten convenanten met gemeenten over aan te houden volumes in huurprijs categorieën en mogelijk in de toekomst te maken prestatieafspraken) zijn niet opgenomen in de waardering van het vastgoed, maar maken onderdeel uit van de niet uit de balans blijkende verplichtingen;
• het rekenmodel maakt gebruik van een Netto Contante Waardeberekening (NCW), ook wel Discounted Cash Flow (DCF) genaamd. Dit betekent dat voor een periode van 15 jaar de inkomsten en uitgaven betrouwbaar worden geschat en dat deze aan de hand van een disconteringsvoet ‘contant’ worden gemaakt naar het heden. Daarnaast wordt een eindwaarde bepaald na afloop van de DCF-periode van 15 jaar op basis van de systematiek van het handboek.

Bij de waardering wordt onderscheid gemaakt naar vier vastgoedcategorieën:

• woongelegenheden;
• bedrijfsmatig en maatschappelijk onroerend goed (BOG en MOG);
• parkeervoorzieningen;
• intramuraal zorgvastgoed (ZOG).

De bepaling van de toekomstige inkomende en uitgaande kasstromen vindt bij woongelegenheden en parkeervoorzieningen plaats aan de hand van twee scenario’s: enerzijds op basis van het door-exploiteerscenario en anderzijds op basis van het uitpondscenario. Bij BOG-, MOG- en ZOG-vastgoed is alleen het door-exploiteerscenario van toepassing.

Bij door-exploiteren is de veronderstelling dat het volledige complex in bezit blijft gedurende de volledige DCF-periode. Het inrekenen van de markthuur gebeurt bij mutatie. Bij uitponden is de veronderstelling dat bij mutatie tot verkoop van individuele woningen wordt overgegaan. Bij beide scenario's wordt ervan uitgegaan dat het object/complex in zijn geheel aan een derde wordt verkocht. Per complex wordt uiteindelijk het scenario met de hoogste uitkomst gelijkgesteld aan het begrip 'marktwaarde verhuurde staat' zijnde de actuele waarde waartegen de waardering van het vastgoed plaatsvindt.

Het inschatten van de kosten en opbrengsten vindt op basis van marktconforme uitgangspunten plaats. Daarbij worden parameters gehanteerd: 

• Prijsinflatie ten behoeve van de jaarlijkse indexatie van de ingerekende contracthuur (vanaf 2026), de markthuur, de maximale huur en de liberalisatiegrens, belastingen, verzekeringen en overige zakelijke lasten.
• Looninflatie ten behoeve van de jaarlijkse indexatie van de ingerekende contracthuur (t/m 2025), als uitgangspunt voor de stijging van de beheerskosten.
• Bouwkostenstijging vormt het uitgangspunt voor de stijging van de onderhoudskosten, de verkoopkosten en de verouderingskosten.
• Leegwaardestijging is de basis voor de stijging van de verkoopopbrengst in het uitpondscenario.

Ten aanzien van het gebruik van de parameters voor de vastgoed-categorieën verwijzen wij naar het handboek modelmatig waarderen marktwaarde. Woonforte heeft de volgende vrijheidsgraden toegepast:

Gehanteerde werkwijze taxaties
Jaarlijks laat Woonforte 1/3 deel van haar vastgoed taxeren door een externe taxateur wat betekent dat elk object minimaal eens per drie jaar getaxeerd wordt.

Het resterende 2/3 deel wordt bepaald door middel van een markttechnische update. Ook voor het BOG-bezit geldt dat 1/3 deel getaxeerd is en 2/3 deel een markttechnische update heeft gekregen.

Mutatie marktwaarde in verhuurde staat
Mutaties in de marktwaarde in verhuurde staat van vastgoed in exploitatie worden in de winst- en verliesrekening verantwoord onder Niet-gerealiseerde waardeveranderingen vastgoedportefeuille.

Herwaarderingsreserve
Jaarlijks wordt op balansdatum de marktwaarde van het vastgoed in exploitatie bepaald. Winsten of verliezen ontstaan door een wijziging in de marktwaarde worden verantwoord in de winst- en verliesrekening. Voor het positieve verschil tussen de marktwaarde van het waarderingscomplex en de initiële verkrijgings- of vervaardigingsprijs, zonder rekening te houden met enige afschrijving of waardevermindering, wordt een herwaarderingsreserve gevormd. Het expliciet opnemen van een herwaarderingsreserve in de balans als onderdeel van het eigen vermogen benadrukt voor de gebruiker van de jaarrekening dat een deel van het eigen vermogen op het waarderingsmoment nog niet gerealiseerd is.

Afschrijvingen
Op het vastgoed in exploitatie gewaardeerd op marktwaarde wordt niet afgeschreven.

Buitengebruikstelling als gevolg van sloop

Indien op het waarderingscomplex of een deel daarvan, op de waardepeildatum 31 december 2022 een ook voor een derde, onherroepelijke verplichting tot sloop van toepassing is, wordt hier bij de waardering rekening mee gehouden. De sloopkosten worden meegenomen in de stichtingskosten van het project.

Bepaling beleidswaarde (ten behoeve van de toelichting)

De beleidswaarde sluit aan op het beleid van Woonforte en beoogt inzicht te geven in de verdiencapaciteit van haar vastgoed in exploitatie, uitgaande van dit beleid. Onder de beleidswaarde wordt verstaan de contante waarde van de aan een actief of samenstel van activa (kasstroom genererende eenheden) toe te rekenen toekomstige kasstromen uitgaande van het beleid van Woonforte.

De grondslagen voor de beleidswaarde van het vastgoed in exploitatie (zelfstandige en onzelfstandige woongelegenheden) komen overeen met de grondslagen voor de bepaling van de marktwaarde. Om tot de beleidswaarde te komen, worden - uitgaande van de marktwaarde in verhuurde staat - de volgende vier afslagen gehanteerd:

1. Beschikbaarheid
Voor het gehele bezit wordt uitgegaan van het scenario door-exploiteren (in plaats van de hoogste van door-exploiteren en uitponden in de marktwaarde). De overdrachtskosten worden in deze stap op 0% gesteld aangezien het bezit niet wordt verkocht zoals wordt verondersteld in de marktwaarde. Ook wordt een eindwaarde verondersteld op basis van eeuwigdurend door-exploiteren (in plaats van een eindwaarde uit de marktwaarde).

2. Betaalbaarheid
De huurprijs wordt bij mutatie of harmonisatie maximaal aangepast tot de bestuurlijk vastgestelde streefhuur in plaats van de markthuur. Woonforte hanteert in haar streefhuurbeleid de volgende uitgangspunten:

Nieuwbouw
Eengezinswoningen: maximaal liberalisatiegrens of minimaal 2e aftoppingsgrens;
Appartementen t/m 55m2: maximaal 1e aftoppingsgrens of minimaal kwaliteitskortingsgrens;
Appartementen vanaf 55m2: maximaal liberalisatiegrens of minimaal 1e aftoppingsgrens.

Bestaande voorraad
Daarnaast wordt in de beleidswaarde de eigen verwachte reguliere huurverhoging doorgerekend in plaats van de extra opslag boven inflatie die in de marktwaarde wordt gehanteerd.

3. Kwaliteit (onderhoud)
De component instandhoudingsonderhoud (inclusief mutatieonderhoud) uit de marktwaarde is vervangen door een nominale eigen onderhoudsnorm (gecorrigeerd voor inflatie).
De onderhoudsnorm 2022 is overeenkomstig de definities Onderhoud en Beheer van Aw/WSW bepaald op basis van de post 'lasten onderhoudsactiviteiten’ in de functionele winst- en verliesrekening uit de meerjarenbegroting 2023. Hierbij is gekeken naar een gemiddeld normbedrag van een 15-jaars geprognotiseerde winst- en verliesrekening. Op basis van deze berekening is de norm voor DAEB-woningen vastgesteld op € 2.771 (2021: € 2.386) per woning. Voor niet-DAEB-woningen is de norm vastgesteld op € 2.744 (2021: € 2.340) per woning. De totale lasten onderhoudsactiviteiten zijn gestegen ten opzichte van 2021 vanwege de gewijzigde onderhoudsbegroting en de gestegen onderhoudskosten. 

4. Beheerskosten
De beheerkosten uit de DCF-berekening van de marktwaarde zijn vervangen door een eigen beheernorm die aansluit met de jaarlijkse werkelijke uitgaven voor beheer. De beheernorm 2022 is overeenkomstig de nieuwe definities Onderhoud en Beheer van Aw/WSW  bepaald op basis van de post ‘Lasten verhuur en beheeractiviteiten’ en ‘Overige directe operationele lasten exploitatiebezit’ in de functionele winst- en verliesrekening uit de meerjarenbegroting 2023.

De norm is bepaald op basis van een 15-jaars geprognotiseerde winst- en verliesrekening en is voor zowel DAEB- als niet-DAEB-woningen vastgesteld op € 725 (2021: € 688) per woning. De lasten verhuur- en beheeractiviteiten zijn gestegen ten opzichte van 2021. Dit wordt vooral veroorzaakt door de hoge prijs- en looninflatie van het afgelopen jaar. 

Beleidswaarde
De beleidswaarde van het vastgoed in exploitatie is gebaseerd op de methodiek zoals opgenomen in het Handboek en bedraagt per 31 december 2022 € 1.016 miljoen. Het verschil tussen   marktwaarde en beleidswaarde ultimo 2022 is uiteengezet bij de toelichting onder paragraaf 6.1.

Onroerende zaken verkocht onder voorwaarden (Ref 6.1.3)

Voor vastgoed in exploitatie die in het kader van een regeling Verkoop onder Voorwaarden (VOV) door de corporatie wordt overgedragen aan derden waarbij de regeling kwalificeert als financieringstransactie, eindigt het eigen gebruik en wordt het vastgoed gerubriceerd als onroerende zaken verkocht onder voorwaarden. De onroerende zaken verkocht onder voorwaarden worden gewaardeerd op de getaxeerde leegwaarde onder aftrek van de contractuele korting.

Een eventuele waardevermeerdering of -vermindering van de boekwaarde van de onroerende zaken op het moment van de herclassificatie wordt verantwoord in de winst- en verliesrekening onder de post niet-gerealiseerde waardeveranderingen vastgoedportefeuille verkocht onder voorwaarden.

Na eerste verwerking vindt waardering plaats tegen de getaxeerde leegwaarde na aftrek van de in het VOV-contract overeengekomen korting. De leegwaarde wordt jaarlijks opnieuw geschat. Waardeveranderingen worden in het resultaat verantwoord onder de post niet-gerealiseerde waardeveranderingen vastgoedportefeuille verkocht onder voorwaarden. De regeling kwalificeert als een financieringstransactie indien niet alle belangrijke economische voor- en nadelen zijn overgedragen. Dit is in het kader van een regeling VOV doorgaans het geval indien sprake is van een terugkoopplicht dan wel een terugkooprecht tegen een significant lagere terugkoopprijs dan de verwachte reële waarde op terugkoopmoment.

Vastgoed in ontwikkeling bestemd voor eigen exploitatie (Ref. 6.1.4)

Dit betreft investeringen ten behoeve van projecten waarin nieuwbouw wordt ontwikkeld of projecten waarbij bestaand bezit door middel van sloop/nieuwbouw tot volledig nieuw vastgoed wordt ontwikkeld. 

Waardering
Vastgoed in aanbouw of ontwikkeling bestemd voor de eigen exploitatie wordt bij eerste verwerking gewaardeerd tegen de kostprijs (verkrijgings- of vervaardigingsprijs inclusief bijkomende kosten zoals rente).

De verkrijgingsprijs omvat de koopsom en alle direct toe te rekenen uitgaven. De direct toe te rekenen uitgaven bevatten tevens, bijvoorbeeld, de juridische advieskosten, overdrachtsbelasting en andere transactiekosten. De vervaardigingsprijs omvat de aanschafkosten van gebruikte grond- en hulpstoffen en de overige kosten, die rechtstreeks aan de vervaardiging kunnen worden toegerekend. 

De waardering na eerste verwerking van het vastgoed in ontwikkeling is tegen de verkrijgings- of vervaardigingsprijs dan wel de lagere marktwaarde. 
De marktwaarde in verhuurde staat wordt bepaald met behulp van geprognosticeerde kasstromen op basis van aannames zoals toegelicht onder vastgoed in exploitatie. Indien gerede twijfel bestaat of de reeds bestede kosten terugverdiend kunnen worden, wordt het vastgoed tegen deze lagere marktwaarde gewaardeerd en wordt het nadelig verschil in het resultaat verantwoord onder de post 'overige waardeveranderingen'.

Wanneer per balansdatum sprake is van feitelijke dan wel juridische investeringsverplichtingen inzake DAEB en/of niet-DAEB vastgoed in ontwikkeling, waarbij de geschatte kostprijs van het vastgoed hoger is dan de marktwaarde in verhuurde staat, wordt het verschil eerst in mindering gebracht op de reeds voor het betreffende project bestede kosten en wordt voor het resterende deel een voorziening gevormd voor verlieslatendheid van een contract (voorziening voor onrendabele investeringen). De afwaardering wordt in het resultaat verantwoord onder de post 'overige waardeveranderingen'.

Herclassificatie van vastgoed in ontwikkeling naar vastgoed in exploitatie
Herclassificatie van vastgoed in ontwikkeling bestemd voor eigen exploitatie naar vastgoed in exploitatie vindt plaats bij aanvang van de duurzame exploitatie van het nieuw gerealiseerde vastgoed. De verkrijgingsprijs van het vastgoed ten behoeve van de opvolgende waardering in het vastgoed in exploitatie vindt plaats tegen de kostprijs van het vastgoed in ontwikkeling bestemd voor eigen exploitatie op het moment van de herclassificatie onder aftrek van de eventueel gevormde voorziening onrendabele investeringen en herstructureringen.

De herwaarderingsreserve wordt gevormd voor het verschil tussen de verkrijgings- en vervaardigingsprijs en de marktwaarde in verhuurde staat van het vastgoed waarop de herwaarderingsreserve betrekking heeft.

Overige vorderingen (Ref 6.3.9)

De onder financiële vaste activa opgenomen overige vorderingen omvatten verstrekte leningen alsmede obligaties die tot het einde van de looptijd worden aangehouden. Vorderingen worden bij eerste verwerking gewaardeerd tegen reële waarde van de tegenprestatie, gewoonlijk de nominale waarde, en na eerste verwerking tegen de geamortiseerde kostprijs. 

Als de ontvangst van de vordering is uitgesteld op grond van een verlengde overeengekomen betalingstermijn wordt de reële waarde bepaald aan de hand van de contante waarde van de verwachte ontvangsten en worden de rente-inkomsten ten gunste van de winst- en verliesrekening gebracht op basis van de effectieve rente. Voorzieningen wegens oninbaarheid worden in mindering gebracht op de boekwaarde van de vordering.

Overige reserves (Ref 6.7.2)

Het gerealiseerde deel van de herwaarderingsreserve van de op marktwaarde gewaardeerde onroerende zaken in exploitatie wordt rechtstreeks ten gunste van de overige reserves verantwoord. Aangezien de waardevermeerdering van de onroerende zaken in exploitatie reeds ten gunste van de winst- en verliesrekening is gebracht (en in verband hiermee een herwaarderingsreserve is gevormd) is verwerking van de daaropvolgende realisatie niet ten gunste van de winst- en verliesrekening gebracht.

Voorziening voor onrendabele investeringen en herstructureringen (Ref 6.8.1)

Wanneer per balansdatum sprake is van feitelijke dan wel juridische investeringsverplichtingen inzake DAEB en/of niet-DAEB vastgoed in ontwikkeling, waarbij de geschatte kostprijs van het vastgoed hoger is dan de aan de investeringsverplichting toe te rekenen marktwaarde in verhuurde staat, wordt het verschil eerst in mindering gebracht op de reeds voor het betreffende project bestede kosten en wordt voor het resterende deel een voorziening gevormd voor onrendabele investeringen. De afwaardering wordt in het resultaat verantwoord onder de post 'overige waardeveranderingen'. 

Een feitelijke verplichting is gekoppeld aan het besluitvormingsproces rondom projectontwikkeling en herstructurering. Van een feitelijke verplichting is sprake indien de formalisering specifiek benoemd als het moment waarop het definitieve ontwerp van het project goedkeuring van de Raad van Commissarissen heeft gekregen (vrijgeven uitvoeringsbudget). Er wordt een voorziening onrendabele top gevormd voor de sloopkosten en de inbreng van de waarde van het sloopcomplex. Ieder jaar worden de gerealiseerde sloopkosten afgeboekt van het vastgoed in ontwikkeling tegen de voorziening onrendabele top. 

Latente belastingverplichtingen (Ref 6.8.2)

Latente belastingvorderingen zijn opgenomen onder de financiële vaste activa (zie paragraaf 5.4.2), latente belastingverplichtingen zijn opgenomen onder de voorzieningen. Latente belastingverplichtingen worden opgenomen voor tijdelijke verschillen tussen de waarde van de activa en verplichtingen volgens fiscale voorschriften enerzijds en de boekwaarden die in deze jaarrekening gevolgd worden anderzijds. De berekening van de latente belastingverplichtingen geschiedt tegen de belastingtarieven die op het einde van het verslagjaar gelden of tegen de tarieven die in de komende jaren gelden, voor zover deze al bij wet zijn vastgesteld. Latente belastingverplichtingen worden gewaardeerd op basis van contante waarde.

Overige voorzieningen (Ref 6.8.7)

De overige voorzieningen worden opgenomen tegen de voor de afwikkeling van de voorziening naar verwachting noodzakelijke uitgaven. Woonforte onderkent de overige voorziening 'Jubilea'. De voorziening voor jubileumuitkeringen aan personeel is gevormd voor in de toekomst uit te betalen jubileumuitkeringen aan personeel op grond van CAO-bepalingen uitgaande van het personeelsbestand ultimo boekjaar. De voorziening is tegen de contante waarde opgenomen.

De posten DAEB-vastgoed in exploitatie en niet-DAEB-vastgoed in exploitatie zijn als volgt opgebouwd:

Investeringen en overboekingen

De totale investeringen voor het DAEB-vastgoed in exploitatie en het niet-DAEB-vastgoed in exploitatie komen in 2022 uit op € 3,6 miljoen (voor DAEB € 2,9 miljoen en voor niet-DAEB € 0,7 miljoen). 

Het betreft de volgende investeringen:

Aankoop € 444.000
Terugkoop Aidaplein 23A voor € 65.000 en terugkoop Boezemlaan 48 voor € 379.000.

Renovatie € 610.200

• Nagekomen kosten van twee renovatieprojecten voor € 100.900. Dit bedrag is volledig geactiveerd, omdat deze projecten zijn gekwalificeerd als ingrijpende verbouwing. Het gaat om de renovatieprojecten Akkerwinde/ Boterbloemweg en Lauwers.
• Bij het renovatieproject Prins Hendrikstraat is € 47.800 voor woningverbetering uitgevoerd.
• Aan zonnepanelen is € 435.100 miljoen besteed.
• Nagekomen kosten voor het nieuwbouwproject Weegbree voor € 26.400.

Dagelijks- en planmatig onderhoud € 2,6 miljoen

• Uitgaven die vanuit dagelijks onderhoud (€ 0,2 miljoen voor woningverbetering) en planmatig onderhoud (€ 2,4 miljoen voor woningverbetering) zijn geactiveerd.

Desinvesteringen
De totale desinvesteringen voor het DAEB- en het niet-DAEB-vastgoed in exploitatie komen in 2022 uit op € 14,1 miljoen. Dit is de marktwaarde van de verkopen.

Overboekingen naar vastgoed in ontwikkeling

• 3 eengezinswoningen Hellenbroeckstraat € 0,5 miljoen;
• 62 eengezinswoningen Rode Dorp fase 2 € 12,1 miljoen.

Investeringen en overboekingen 

• 47 eengezinswoningen Rode Dorp fase 1 € 12,8 miljoen.

Overboekingen naar  voorraden
Het betreft hier leegstaande verhuureenheden uit het bestaande bezit waarvoor per einde boekjaar een verkooptraject loopt. Het aantal woningen voor de verkoop bedraagt 30 woningen met een marktwaarde van € 5,3 miljoen per ultimo 2022.

Niet gerealiseerde waardeveranderingen
In 2022 heeft er een daling in marktwaarde in verhuurde staat plaatsgevonden, de daling van de marktwaarde van het DAEB-vastgoed in exploitatie is € 34,1 miljoen en van het niet-DAEB-vastgoed € 0,8 miljoen. 

Verzekering & zekerheden
De vastgoedbeleggingen zijn juridisch en economisch in vrije eigendom van Woonforte. De activa zijn verzekerd tegen herbouwwaarde. Woonforte heeft het WSW gevolmachtigd om, in voorkomende gevallen, een hypotheek te vestigen op het DAEB-bezit. Van deze volmacht heeft het WSW gedurende het verslagjaar geen gebruik gemaakt.

Marktwaarde in verhuurde staat
Woonforte waardeert haar vastgoed in exploitatie op basis van marktwaarde in verhuurde staat. De marktwaarde in verhuurde staat van de vastgoedbeleggingen in exploitatie bedraagt ultimo 2022 € 1.939 miljoen (2021: € 1.992 miljoen).

Deze marktwaarde in verhuurde staat kan uitgesplitst worden in € 1.804,3 miljoen (2021: € 1.854 miljoen) voor het DAEB-bezit in exploitatie en € 134,3 miljoen (2021: € 138 miljoen) voor het niet-DAEB-bezit in exploitatie. 

De oorzaak van de daling is met name de gestegen disconteringsvoet als gevolg van de gestegen rente en het toegenomen marktrisico. Verder is de leegwaardeontwikkeling ten opzichte van 2021 naar beneden bijgesteld. De overdrachtsbelasting is vanaf 2023 gestegen naar 10,4% en heeft een negatief effect op de eindwaarde. Per saldo hebben deze ontwikkelingen een negatief effect op de marktwaarde van het vastgoed in exploitatie.

Gevoeligheidsanalyse
Om inzicht te geven in de betekenis van de belangrijkste parameters in de marktwaarde is ten aanzien van de woningportefeuille (DAEB en niet-DAEB) in onderstaande tabel een gevoeligheidsanalyse opgenomen. Daaruit blijkt dat de leegwaardeontwikkeling en disconteringsvoet een grote invloed hebben op de uitkomst van de marktwaarde 31 december 2022. De financiële positie is hiermee enigszins gevoelig voor schommelingen in de belangrijkste variabelen en in de marktwaardeberekening.

WOZ-waarde
De WOZ-waarde van het bezit heeft betrekking op het bedrag waarvoor de gemeente de woningen heeft getaxeerd, als ze, vrij van huur, aangeboden zouden worden in de vrije verkoop.

In 2022 is de aanslag opgelegd voor het vastgoed in exploitatie, gebaseerd op de WOZ-beschikkingen met een waardepeildatum 1-1-2021 van € 2.122 miljoen. Hiervan heeft € 1.986 miljoen betrekking op het DAEB-vastgoed in exploitatie en € 136 miljoen op het niet-DAEB-vastgoed in exploitatie.

In 2023 is een WOZ-aanslag opgelegd. De waarde van vastgoed in exploitatie gebaseerd op de meest recente WOZ-beschikkingen bedraagt € 2.490 miljoen (waardepeildatum 1-1-2022). Hiervan heeft € 2.337 miljoen betrekking op het DAEB-vastgoed in exploitatie en € 153 miljoen op het niet-DAEB-vastgoed in exploitatie.

Beleidswaarde
De beleidswaarde van het vastgoed in exploitatie is gebaseerd op de methodiek zoals opgenomen in het Handboek en bedraagt per 31 december 2022 € 1.016 miljoen.

Het verschil tussen de marktwaarde en de beleidswaarde ultimo 2022 bestaat uit de volgende onderdelen:

Woonforte heeft de volgende uitgangspunten gehanteerd in de beleidswaarde 2022:

Sensitiviteitsanalyse

In de volgende tabel wordt aangegeven welk effect een aanpassing van de uitgangspunten heeft op de beleidswaarde:

Gedurende 2022 is één woning (2021: één woning) teruggekocht die eerder onder een VOV-regeling is verkocht. De woning is in de vastgoed-exploitatie opgenomen. 

Het aantal woningen verkocht onder voorwaarden is ultimo 2022: 28 (2021: 29). In 2022 is op basis van taxaties de waarde van de woningen onder de VOV-regeling bepaald. Dit heeft geresulteerd in een waardestijging van 0,4% voor de DAEB-woningen en een waardestijging van 24,1% voor de niet-DAEB-woningen.

Onder vastgoed in ontwikkeling bestemd voor eigen exploitatie zijn de projecten in ontwikkeling opgenomen die na oplevering worden ingezet als vastgoed in exploitatie zijnde een vastgoedbelegging. Het betreft investeringen in nieuwe complexen (nieuwbouw).

In 2022 is in het vastgoed in ontwikkeling € 279.700 aan rente geactiveerd. Er is uitgegaan van een rentepercentage van 2,5% (2021: € 501.200).

In 2022 is het nieuwbouwproject Rode Dorp fase 1 opgeleverd.

Op de waarde van het vastgoed in ontwikkeling bestemd voor eigen exploitatie is de gevormde voorziening voor onrendabele investeringen van € 5,3 miljoen in mindering gebracht.

Dit betreft de projecten:

Voor de post onroerende en roerende zaken ten dienste van de exploitatie worden de volgende componenten en afschrijvingstermijnen gehanteerd:

In 2022 is voor gebouwen geen investering gedaan, voor inventaris € 14.600, voor automatisering € 263.600 en voor vervoermiddelen geen investering. Er is één auto verkocht. Deze auto was volledig afgeschreven.

De looptijd van de belastinglatentie op de leningen bedraagt 25 jaar.

Voor de belastinglatentie vastgoedportefeuille en het verkoopprogramma van de vastgoedportefeuille is geen inschatting te maken over de looptijd van de belastinglatentie, omdat het tijdstip van realisatie niet is in te schatten.

Leningen
Als gevolg van de integrale belastingplicht per 1 januari 2008 zijn de leningen fiscaal afwijkend gewaardeerd van de commerciële waardering. Dit (dis)agio en daarmee de realisatie van de belastinglatentie valt lineair vrij met de looptijd van de betreffende individuele leningen.

Leningruil Vestia
In de commerciële jaarrekening mag de agio op de leningruil van Vestia in een keer verwerkt worden, fiscaal moet dit uitgesplitst worden over twee jaar. Voor het verschil van de aftrek van deze agio is een actieve belastinglatentie gevormd van € 706.000. Deze latentie is in 2022 vrijgevallen. 

Verkoopprogramma vastgoedportefeuille
Als gevolg van de integrale belastingplicht per 1 januari 2008 is het bezit fiscaal afwijkend gewaardeerd van de commerciële waardering. Hiervoor is voor de te verkopen woningen een nominale belastinglatentie berekend. Uitgangspunt is dat voor fiscale verkoopresultaten een herinvesteringsreserve gevormd. Om deze reden is geen inschatting te maken omtrent (het tijdstip van) de realisatie en tendeert deze latentie contant tot nihil.

Vastgoedportefeuille (exclusief verkoopprogramma)
Er is een nominale belastinglatentie gevormd over het verschil tussen de fiscale en commerciële waardering van de vastgoedportefeuille (exclusief verkoopprogramma). Omdat geen inschatting te maken is omtrent (het tijdstip van) de realisatie tendeert deze latentie contant tot nihil.

Afschrijvingen
De contante latente belastingvordering opgenomen voor de inschatting van het fiscale afschrijvingspotentieel bedraagt op dit moment € 393.000 (2021: € 453.000). De contante latente belastingvordering is opgenomen voor de inschatting van het fiscale afschrijvingspotentieel van de vastgoedportefeuille gedurende vijf jaar.

De renteaftrek is met ingang van 2022 beperkt tot 20% (was 30%) van de fiscale EBITDA. Het niet (fiscaal) aftrekbaar deel van de rentelast, uit hoofde van ATAD-regelgeving bedraagt over 2022 circa € 2,3 miljoen (2021: € 0,3 miljoen). Op basis van de verwachte toekomstige rentelasten en fiscaal belastbare resultaten is het niet waarschijnlijk dat dit bedrag later benut en in aftrek kan worden genomen. Derhalve is hiervoor geen latentie gevormd.

Onder Vastgoed bestemd voor verkoop zijn de leegstaande woningen opgenomen, welke per jaareinde voor verkoop zijn gemarkeerd. Per ultimo 2022 betreft dit 30 woningen. 

Alle vorderingen hebben een resterende looptijd korter dan een jaar. De waarde van de vorderingen benadert de boekwaarde, gegeven het kortlopende karakter en omdat voorzieningen voor oninbaarheid zijn gevormd, als dat nodig is. In de volgende paragrafen worden de afzonderlijke bedragen toegelicht.

De post uitkering verzekeringen is bestaat uit de financiële afwikkeling van een tweetal omvangrijke schades. De eerste betreft storm Eunice uit begin 2022, de uitkering vanuit de verzekeringsmaatschappij is in 2023 ontvangen. Daarnaast is in 2023 ook een schade betreffende de Herculesstraat afgewikkeld, deze twee posten samen omvatten bijna € 0,4 aan ontvangen verzekeringsgelden. De overige openstaande claims zijn allen in beeld en in behandeling. 

De vooruitbetaalde kosten zijn lager dan vorig jaar. In 2021 is een vooruitbetaling ad € 7,1 miljoen gedaan in verband met de aankoop van het pand aan de Margrietlaan. 

Overige overlopende activa betreft nog te ontvangen bedragen van de VvE Briljantstraat.

De liquide middelen staan vrij ter beschikking. Er zijn geen middelen uitgezet in het buitenland. De daling van het saldo liquide middelen wordt veroorzaakt door het vervroegd aflossen van een lening.

Het eigen vermogen bestaat per 31 december 2022 uit € 1.165 miljoen aan niet-gerealiseerde herwaarderingen (herwaarderingsreserve) en € 413 miljoen aan gerealiseerde herwaarderingen en operationele winsten (overige reserve € 440 miljoen positief en resultaat van het boekjaar € 27 miljoen negatief). 

Hoe Woonforte haar eigen vermogen inzet en welk maatschappelijk offer Woonforte brengt, is uitgewerkt in het hoofdstuk Financiën van het Bestuursverslag 2022. Uitgaande van waardering tegen marktwaarde van het vastgoed in exploitatie is een bedrag van € 922 miljoen in het eigen vermogen begrepen dat op basis van het beleid van Woonforte niet wordt of kan worden gerealiseerd. De realisatie van het verschil tussen marktwaarde en beleidswaarde is sterk afhankelijk van het te voeren beleid van Woonforte. 

De mogelijkheden om vrijelijk door (complexgewijze) verkoop of huurstijgingen de marktwaarde in verhuurde staat van het DAEB-bezit in exploitatie te realiseren, zijn beperkt door wettelijke maatregelen en maatschappelijke ontwikkelingen zoals demografie en ontwikkeling van de behoefte aan DAEB-woningen.

Omdat het de doelstelling van Woonforte is om duurzaam te voorzien in passende huisvesting voor hen die daar niet zelf in kunnen voorzien, zal van het vastgoed in exploitatie slechts een beperkt deel vervreemd worden.
Daarnaast wordt bij mutatie van de woning slechts in uitzonderingssituaties de huur verhoogd tot de markthuur en zijn de werkelijke onderhouds- en beheerlasten hoger dan ingerekend in de marktwaarde, voortvloeiend uit de beoogde kwaliteit- en beheersituatie van Woonforte.

Voorstel resultaatbestemming

In de statuten van Woonforte staat geen bepaling omtrent resultaatbestemming vermeld. Het voorstel is om het gerealiseerde resultaat 2022 ten laste van de overige reserves te verwerken. 

De voorziening onrendabele investeringen en herstructureringen betreft het per saldo verlieslatende deel van contracten afgesloten ten behoeve van de ontwikkeling van vastgoed bestemd voor eigen exploitatie, waarvoor nog onvoldoende uitgaven zijn gedaan om het voorzieningsbedrag gesaldeerd op te nemen onder de post vastgoed in ontwikkeling bestemd voor eigen exploitatie.

Er is geen disconteringvoet gehanteerd, dit heeft namelijk nauwelijks effect op de contante waarde, omdat de voorziening ‘onrendabele investeringen en herstructureringen’ na circa één jaar vrijvalt.

De voorziening wordt voor zover mogelijk gesaldeerd gepresenteerd met de post vastgoed in ontwikkeling bestemd voor eigen exploitatie (per 31 december 2022 € 5,3 miljoen).

Verkoopprogramma vastgoedportefeuille

Als gevolg van de integrale belastingplicht per 1 januari 2008 is het bezit fiscaal afwijkend gewaardeerd van de commerciële waardering. Hiervoor is voor de te verkopen woningen een nominale belastinglatentie berekend. Uitgangspunt is dat voor fiscale verkoopresultaten een herinvesteringsreserve gevormd. Om deze reden is geen inschatting te maken omtrent (het tijdstip van) de realisatie en tendeert de contante waarde van deze latentie naar nihil.

Vastgoedportefeuille (exclusief verkoopprogramma)

Voor de nominale latente belastingverplichtingen is een voorziening gevormd over het verschil tussen de fiscale en commerciële waardering van de vastgoedportefeuille (exclusief verkoopprogramma). De contante waarde tendeert naar nihil omdat het realisatiemoment oneindig ver in toekomst ligt door gebruik van de herinvesteringsreserve (bij verkoopprogramma) en door het voornemen tot door-exploiteren (bij vastgoedportefeuille exclusief verkoopprogramma).

Aflossingsverplichtingen binnen 12 maanden na afloop van het verslagjaar zijn opgenomen onder de kortlopende schulden. Deze aflossingsverplichting bedraagt voor 2023 € 3,7 miljoen (aan schulden banken € 3,6 miljoen en aan amortisatie agio lening € 0,1 miljoen). In 2022 was dit € 9,4 miljoen. 

De marktwaarde van de bestaande leningcontracten inclusief roll-over leningen bedraagt € 353,6 miljoen (2021: € 498,1 miljoen), exclusief de opgelopen rente. De nominale waarde is € 370,6 miljoen (2021: € 400,4 miljoen) (inclusief het niet-opgenomen bedrag van € 6,4 miljoen (2021: € 14,4 miljoen) van de roll-over lening). Voor de toelichting op de financiële instrumenten wordt verwezen naar de paragraaf 5.3.12 Financiële instrumenten.

De gemiddelde rente van de hieronder begrepen leningen bedraagt 1,99% (2021: 1,96%). Het betreft hier alle leningen dus ook de roll-over leningen. 

Het WSW heeft voor een bedrag van € 360,6 miljoen aan leningen geborgd per 31 december 2022. Het geborgde bedrag is inclusief de aflossingsverplichting van 2023 (€ 3,6 miljoen).

Het WSW heeft een onherroepelijke en onvoorwaardelijke volmacht om recht van hypotheek te vestigen op het onderpand voor WSW geborgde leningen. Per 1 juli 2021 is dit gewijzigd. De wijzigingen hebben onder meer betrekking op het vastgoed waarop de volmacht betrekking heeft. Er zijn nu twee verschillende volmachten: een DAEB-volmacht en een niet-DAEB-volmacht. De DAEB-volmacht heeft alleen betrekking op vastgoed in de DAEB-tak. Dat betekent dat wanneer Woonforte een (nieuwe) DAEB-volmacht ondertekent, de oude volmacht komt te vervallen en het niet-DAEB vastgoed niet langer als onderpand geldt. 

Eind 2021 heeft Woonforte een ongeborgde lening aangetrokken en daarbij een gedeelte van ons niet-DAEB bezit als onderpand verstrekt. 

De waarborgsommen worden uit hoofde van huurovereenkomsten met huurders ontvangen en dienen als eerste zekerheid voor de voldoening van eventueel verschuldigde achterstallige huur en mutatiekosten.

In de volgende paragrafen worden de afzonderlijke bedragen toegelicht. Alle kortlopende schulden hebben een looptijd korter dan één jaar.

In de transitorische kosten is een reservering opgenomen voor uitgevoerde maar nog niet gefactureerde projecten van € 2,5 miljoen (in 2021 € 2,6 miljoen) en de reservering voor het persoonlijk loopbaan budget voor personeelsleden van € 326.000.

Het totaal van de naar verwachting te ontvangen toekomstige minimale sub-leaseontvangsten met betrekking tot niet (tussentijds) opzegbare sub-leases bedraagt € 0.

Het betreft hier de kosten van de leasecontracten van vier leaseauto’s, de multifunctionals en de huurovereenkomst van het kantoorpand aan Baronie.

Pensioenverplichtingen

Woonforte heeft de toegezegde pensioenregeling bij het bedrijfstakpensioenfonds in de jaarrekening verwerkt volgens de verplichtingenbenadering.

Obligo WSW

Sinds 1 juli 2021 is de obligoverplichting gewijzigd. De oude, eenmalige obligoverplichting van 3,85% van het geborgde schuldrestant werd anders ingericht en ook meer zeker gesteld. Dat gebeurt via een jaarlijks gemaximeerde obligoheffing en een obligolening. Woonforte heeft een obligolening van € 9.863.000 aangetrokken.

Sinds 1 juli 2021 onderscheiden we daarom een 'jaarlijks obligo' en een 'gecommitteerd obligo'. Het gecommitteerd obligo wordt zeker gesteld door middel van een afgesloten obligolening.

Jaarlijks obligo

Het jaarlijks obligo geldt als een heffing die jaarlijks kan worden geïnd. Het jaarlijks obligo is maximaal 0,33% van het geborgd volume aan leningen ultimo het afgelopen kalenderjaar.

Obligolening

Wanneer het jaarlijks obligo onvoldoende is om het risicovermogen aan te vullen, doet het WSW een beroep op het gecommitteerd obligo. Het gecommitteerd obligo stellen deelnemers zeker door middel van een zogenaamde obligolening.

De obligolening is aanvullend aangetrokken bovenop de geborgde leningen. Dit valt niet binnen het actuele borgingsplafond en is afzonderlijk geregistreerd. 

Zolang het WSW geen aanspraak doet op (een deel van) de obligolening betaalt Woonforte een bereidstellingsprovisie over het niet opgenomen deel. Deze bereidstellingsprovisie wordt als rentelasten opgenomen, waarmee deze een (zeer beperkt) effect zal hebben op de ICR. De bereidstellingsprovisie is 0,165% per jaar.

Leningen

Per maart 2023 is Woonforte geen verplichtingen aangegaan voor leningen.

Juridische claims

Er loopt nog één juridisch geschil over het ontbinden van een huurcontract met betrekking tot parkeerplaatsen. De kantoorrechter heeft eind 2022 een voorlopige uitspraak gedaan die erop neerkomt dat Woonforte ten onrechte de huurovereenkomst van de parkeerplaatsen heeft beëindigd. Woonforte gaat met de tegenpartij om tafel om te bezien of een regeling in der minne tot de mogelijkheden behoort, waarbij niet enkel wordt gekeken naar de huurovereenkomst, maar ook naar andere onderwerpen die de belangen van beide partijen raken.

In 2022 zijn de netto huuropbrengsten beperkt gewijzigd ten opzichte van 2021 door: 

• huurverhoging van de huren van woningen. De huren zijn per 1 juli verhoogd met gemiddeld 2,08%;
• huurverhoging van de huren van niet zijnde woningen;
• het in exploitatie komen van nieuwe woningen en woongebouwen of van aangekochte woningen;
• het uit exploitatie gaan van woningen door verkopen en sloop.

De post ‘huurderving wegens verkopen’ heeft betrekking op derving in verband met leegstand van de te verkopen eenheden. De post ‘huurderving wegens projecten’ heeft betrekking op derving in verband met lopende (groot-) onderhoudsprojecten.

Alle opbrengsten zijn volledig in de gemeente Alphen aan den Rijn gerealiseerd (conform RJ350.208).

In 2022 zijn de opbrengsten servicecontracten gewijzigd door:

• verhoging van de voorschotten van de componenten gas en elektra. Dit door de verhoging van gas- en elektra tarieven; 
• de afwikkeling servicekosten 2021.

Door de hoge inflatie en hoge tarieven van gas en elektra in 2022 zijn de servicekosten € 445.000 hoger dan in 2021.

Naast de bovengenoemde lasten 'onderhoudsactiviteiten' is vanuit dagelijks onderhoud voor € 0,2 miljoen (2021: € 0,1 miljoen), vanuit planmatig onderhoud voor € 2,4 miljoen (2021: € 0,9 miljoen) en vanuit renovatie- en verbeteringsprojecten voor € 1,2 miljoen (2021: € 4,1 miljoen) geïnvesteerd.

In de kosten van dagelijks onderhoud is een bedrag van € 149.700 in mindering gebracht voor door te belasten kosten aan derden (in 2021: € 162.500).

De kosten voor het klantgestuurd onderhoud zijn toegenomen, omdat er werkzaamheden vanuit 2021 zijn doorgeschoven naar 2022. 

Het wettelijke tarief van de verhuurderheffing is in 2022 gedaald naar 0,332% (2021: 0,526%) onder meer ter compensatie van huurbevriezing. Ten opzichte van vorig jaar resulteert dit in een lagere afdracht aan verhuurderheffing, ondanks de gestegen WOZ waarde. 

Werknemers

Gedurende het jaar 2022 had de corporatie gemiddeld 103,8 werknemers in dienst (2021: 100,6). Dit aantal is gebaseerd op het aantal fulltime equivalenten. Per hoofdafdeling is dat:

Geen van de werknemers is buiten Nederland werkzaam (2021: 0).

De niet-direct toerekenbare afschrijvingen van € 490.800 worden via een verdeelstaat verdeeld over de activiteiten (lasten verhuur- en beheeractiviteiten, lasten onderhoudsactiviteiten, toegerekende organisatiekosten in verband met verkoop vastgoedportefeuille en overige organisatiekosten).

Bovenstaande honoraria betreffen uitsluitend de werkzaamheden die bij Woonforte zijn uitgevoerd door onafhankelijke accountantsorganisaties en externe onafhankelijke accountants zoals bedoeld in art. 1, lid 1 Wta (Wet toezicht accountantsorganisaties), als ook door binnenlandse en buitenlandse onafhankelijke accountantskantoren, inclusief hun fiscale afdelingen en adviesafdelingen. De verantwoorde honoraria stemmen overeen met de overeengekomen fees inclusief eventueel meerwerk. Het in rekening gebrachte honoraria is in 2022 met 9,5% gestegen ten opzichte van 2021. In 2021 is er echter sprake geweest van meerwerk, waardoor deze stijging niet zo uit de tabel blijkt. 

Gedurende 2022 zijn 83 woningen en 7 garages verkocht. In 2021 waren dit 82 woningen, 7 garages,  3 kelders en 1 overige ruimte.

De verwerking van woningverbeteringen leidt in 2022 tot waardemutaties in de vastgoedportefeuille.

Woonforte heeft gekozen om de waardeverminderingen die zijn ontstaan door nieuw aangegane juridische en feitelijke verplichtingen met betrekking tot investeringen in zonnepanelen, woningverbetering en verbeteringen planmatig onderhoud en/of herstructurering met betrekking tot bezit in (of bestemd voor) eigen exploitatie, de zogenaamde onrendabele toppen ten laste van de overige waardeveranderingen te brengen. In 2022 is € 3,2 miljoen als onrendabele top onder de overige waardeveranderingen gebracht.

In 2022 is voor nieuwbouwprojecten die doorlopen naar 2023 een voorziening onrendabele top opgenomen. Voor een aantal nieuwbouwprojecten is sprake van een aanpassing van eerder verantwoorde onrendabele toppen als gevolg van een stijging van de stichtingskosten. Het gaat om de projecten:

De waardeverandering van de vastgoedportefeuille betreft de mutaties in de marktwaarde in verhuurde staat van het DAEB- en niet-DAEB-vastgoed in exploitatie (zie 6.1.1).

In 2022 is op basis van taxaties de waarde van de woningen onder de VOV-regeling bepaald. In 2022 hebben de DAEB-woningen een waardestijging van 0,4% (2021: 9,8% ) en de niet-DAEB-woningen een waardestijging van 24,1% (2021: 5,8%) doorgemaakt. 

Het betreft hier opbrengsten uit beheer voor derden (beheervergoeding), de opbrengsten van service abonnementen, dakverhuur telefonie (antennes), EPV-vergoedingen en opbrengst verhuur logeerkamer. De in rekening gebrachte vergoedingen voor administratieve lasten aan nieuwe huurders worden ook onder de opbrengsten uit overige activiteiten verantwoord alsmede opbrengsten van Verkoop Onder Voorwaarden.

Onder de kosten overige activiteiten zijn het Verzekerd Beheer en Onderhoud, het eigen risicogedeelte verzekeringen en kosten serviceabonnementen opgenomen, alsmede de kosten die gemaakt worden in het kader van de EPV-vergoedingen (zonnepanelen) en de kosten van Verkoop Onder Voorwaarden.

In 2021 is het eenmalige verlies € 5,5 miljoen van de leningruil Vestia als volkshuisvestelijke bijdrage verantwoord onder de overige organisatiekosten (RJ254.002). 

In 2022 is een bedrag van € 279.700 in mindering gebracht op de rentelasten en geactiveerd voor het nieuwbouwproject Barones, nieuwbouwproject Rode Dorp, nieuwbouwproject Hellenbroeckstraat en nieuwbouwproject Zaagmolenweg. Er is een rentepercentage van 2,5% gehanteerd.

De acute belasting bestaat uit de volgende posten:

De belastinglast € 4,9 miljoen uitgedrukt als percentage van het jaarresultaat uit gewone bedrijfsuitoefening voor belastingen € 22 miljoen negatief bedraagt 22,4%. 

Het belastbaar bedrag over het jaar 2022 is als volgt vanuit het bedrijfseconomisch resultaat herleid:

Op basis van het bovenstaande wordt het fiscaal resultaat 2022 ingeschat op € 18.005.000. De acute vennootschapsbelasting over het jaar 2022 bedraagt derhalve € 4.603.000. 

De effectieve belastingdruk is circa 22,4% t.o.v. van een nominale belastingdruk van 25%. Het verschil wordt voornamelijk veroorzaakt door de waardeveranderingen vastgoedportefeuille die commercieel wel, maar fiscaal niet tot de winst worden gerekend.

In de fiscale positie is een deel van de uitgaven voor de renovatieprojecten Lauwers en Akkerwinde/Boterbloemweg als fiscale last verantwoord. Gezien het totale bedrag aan uitgaven per woning zou de Belastingdienst echter het standpunt kunnen innemen dat op basis van jurisprudentie alle uitgaven dienen te worden geactiveerd. Voorzichtigheidshalve, ter voorkoming van belastingrente, heeft Woonforte haar belastingaangifte hierop aangepast. Een gedetailleerde verdeling tussen de onderhoudskosten en verbeteringsuitgaven ten aanzien van de renovatieprojecten Akkerwinde/Boterbloem en Lauwers is inmiddels voorgelegd aan de Belastingdienst. Een goedkeuring van de Belastingdienst zou leiden tot een lager belastbaar bedrag over de jaren 2019-2021 van per saldo € 286.850, waarbij rekening is gehouden met de impact van de ATAD-renteaftrekbeperking. Gelet op het beperkte belang is bij bepaling van de fiscale positie 2022 nog vastgehouden aan de gehanteerde lijn in de fiscale positie 2021. 

De WNT is van toepassing op Stichting Woonforte. Het voor Woonforte toepasselijke bezoldigingsmaximum is in 2022 € 203.000, klasse G.

1c. Toezichthoudende topfunctionarissen